Инвестиции в недвижимость
Когда речь заходит о покупке недвижимости в Европе, многие первым делом обращают внимание на Испанию – эта страна у всех на слуху, она привлекает возможностью купить дом или квартиру, а в дальнейшем часть времени получать доход от аренды, а часть использовать для собственного отдыха. Именно поэтому, описывая возможности покупки и сдачи в аренду недвижимости в Андорре, мы будем проводить сравнение с условиями в соседней Испании.
При покупке недвижимости в Андорре нерезидентами и резидентами, получившими вид на жительство менее трёх лет назад, налоги и сборы для покупателя составляют 7 – 7,5 % от стоимости.
В Испании налог при покупке жилья может быть от 0,4 % до 1,3 % от кадастровой стоимости объекта плюс налог на состояние от 0,2 % до 2,5 % от кадастровой стоимости – если стоимость недвижимости более 700 тыс. евро.
В Испании при заключении договора купли-продажи дополнительно продавец платит комиссию агентству, а покупатель оплачивает услуги нотариуса и регистрационный сбор в размере 0,5 – 2,0 % от стоимости объекта.
Кроме того, в Испании при заключении сделок с жилой недвижимостью покупатель платит НДС (IVA) в размере 10 %, при приобретении земельного участка или коммерческого объекта — ставка НДС составит 21 %. Вместе с НДС покупателем в Испании оплачивается гербовый сбор (AJD) – 1,5 % от стоимости объекта. Если объект приобретается на вторичном рынке, то покупателю придется уплатить налог на передачу прав собственности, размер которого зависит от региона - в Каталонии (один из наиболее популярных регионов для инвестирования - побережье Коста Брава и Коста Дорада, столица Барселона) ставка достигает 10 %. Всего, при покупке квартиры среднего уровня в Барселоне, покупатель должен дополнительно заплатить около 25 % налогов и сборов.
Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность покупки недвижимости в Андорре.
Социальные:
-
Андорру посещают около 9 млн. туристов в год, в последнее время эта цифра увеличивается, так как Андорра не закрывает свои границы для туристов, не требует сертификаты вакцинации и тесты COVID при въезде в страну и посещении ресторанов, концертов и т. п. Туристический сезон длится с ноября по март включительно (лыжный сезон) и с мая по август включительно (велосезон), т.е. 9 месяцев в году. Это приводит к тому, что Андорра остаётся центром туризма и её экономика менее других страдает от различных карантинных ограничений.
-
С момента появления COVID и введения ограничений в ЕС, в Андорру на постоянное место жительство переехали около 10 тыс. человек и этот процесс продолжается очень активно.
-
В Андорре защищены права собственника и отсутствует такое явление как «оккупация» недвижимости (распространено в Испании).
-
На сегодняшний день в Андорре ощущается нехватка объектов для долгосрочной аренды, в следствие дефицита жилья цены на аренду за последние годы значительно выросли.
-
Прогнозируется что к 2026 году количество резидентов Андорры увеличится на 15 000 человек, при этом, из-за небольшого размера страны, недостатка мест для строительства и сложного горного рельефа, количество необходимого жилья не будет построено. Это является одной из главных причин для дальнейшего роста цен на аренду.
-
Цены на аренду недвижимости и куплю-продажу в Андорре избавлены от резких понижений, т.к. страна считается «тихой гаванью», где многие иностранцы предпочитают хранить свои накопления. Начиная с 2016 года цены на недвижимость и аренду стабильно повышаются без наличия предпосылок к остановке роста или снижению.
-
По данным отчёта Всемирного банка, Андорра занимает пятое место в мире по критериям «политическая стабильность» и «отсутствие криминогенной обстановки».
Экономические и юридические:
-
Доход от аренды недвижимости не облагается налогом на общих основаниях, т.е. доход от аренды включается в общий налог и применяются ставки от 0 % до 10 % (подробнее о налогах для резидентов здесь).
-
Для нерезидентов применяется налог 10 % от полученных сумм арендных платежей, сумма которых при расчёте налогооблагаемой суммы уменьшается на 20 % - если вы за год получили 14400 евро за аренду (приблизительная сумма арендных платежей в Андорре за квартиру до 80 м2), облагаться налогом по ставке 10 % будет сумма 11520 евро и вы заплатите налог в сумме 1152 евро, что меньше арендной платы за один месяц.
-
Договоры долгосрочной аренды заключаются в простой письменной форме с минимальным сроком на 5 лет, в случае невыполнения обязательств арендатором, происходит принудительная процедура выселения, в отличии от Испании, где работает принцип "арендатор имеет права на владение и пользование, а арендодатель имеет только обязанность платить коммунальные услуги" и где процедура выселения недобросовестных арендаторов может длиться годами.
-
В настоящее время, согласно Закону об иностранных инвестициях от 2012 года, практически все ограничения, существовавшие на рынке недвижимости Андорры в течение последних 75 лет, сняты. Иностранцы, а также иностранные компании, получили право приобретать недвижимость в Андорре по процедуре, которая мало чем отличается от процедуры, установленной для граждан страны. Единственное отличие - для покупки недвижимости нерезидент или резидент, получивший ВНЖ менее трёх лет назад, должен получить разрешение на инвестицию в Правительстве Андорры.
-
Налог на продажу недвижимости оплачивается только продавцом. Ставка налога составляет от 0 % до 15 % (в зависимости от срока владения недвижимостью) от суммы, превышающей стоимость, за которую вы купили объект.
-
Кроме этого, необходимо оплачивать услуги компании, которая следит за благоустройством дома.
При покупке покупатель платит фиксированный во всех округах налог местному Comu, а также налог Правительству, в общей сумме от 3 % до 7,5 % от стоимости недвижимости. Покупатель не платит комиссию агентству недвижимости.
Дополнительно покупатель обязан оплатить стоимость нотариального оформления сделки и расходы при оформлении ипотечного кредита самому банку.